বাংলাদেশে জমির মালিকানা পরিবর্তন ২০২৩ এ
জমির মালিকানা কার–এই তথ্য খুঁজে বের করা বেশ কঠিন কাজ। কারন দিন দিন জনসংখ্যা বৃদ্ধি পাচ্ছে পাশাপাশি একজন অন্য জনের জমি দখলের ঘটনাও দিন দিন বাড়ছে। আবার অনেকেই জানে না যে তাদের কোথায় জমি আছে। এই সকল কারনে একই জমি একাধিক মালিকের নামে তালিকাভুক্ত হচ্ছে। সুতরাং, জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় জমিটি কার নামে আছে এবং সে জমিটির মালিক কিভাবে হয়েছে তা দেখে নেওয়া খুবই জরুরি। আইনিসেবা পূর্ববর্তী মালিক সঠিকভাবে বা আইনিভাবে জমি/সম্পত্তির মালিকানা লাভ করেছে কিনা – তা অনুসন্ধানে সকল প্রকার সহায়তা করে থাকে।
নিন্মোক্ত দলিল সঠিকভাবে সম্পাদনের মাধ্যমে জমি/সম্পত্তির মালিকানা পরিবর্তন করা যায়ঃ
- হেবা
- বিক্রয়
- ওয়াকফ
- উত্তরাধিকার
- উইল/ অছিয়ত
- নামজারি
- পাওয়ার অব অ্যাটর্নি
কোন ক্ষেত্রে কোন দলিল প্রয়োজনঃ
হেবা – কোনো মুসলমান অন্য কোনো মুসলমানকে কোনো বিনিময় ব্যতিরেকে কোনো সম্পত্তি হস্তান্তর করলে তাকে হেবা বলে। হেবা সম্পন্ন করার জন্য তিনটি বিষয় অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ-হেবার প্রস্তাব, গ্রহীতার সম্মতি এবং দখল হস্তান্তর।
বিক্রয় – বিক্রয় হচ্ছে দুই বা তার অধিক পক্ষের মধ্যে লেনদেন করা যেখানে ক্রেতা অর্থের বিনিময়ে দৃশ্যমান বা অদৃশ্যমান পণ্য, সেবা বা সম্পত্তি গ্রহণ করে থাকে। এককথায়, মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্যে দুইটি পক্ষের মধ্যে পণ্য বা সেবার আদান-প্রদানকে সেলস বা বিক্রয় (Sales) বলে।
ওয়াকফ – ১৯৬২ সালে জারিকৃত ‘ওয়াকফ অধ্যাদেশ ১৯৬২’ এর আইন অনুযায়ী ওয়াকফ সম্পত্তির কার্যক্রম পরিচালিত হয়। ওয়াকফ বলতে, যেকোন মুসলমান কর্তৃক ধর্মীয়, পবিত্র বা দাতব্য কাজের উদ্দেশ্যে তার স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি মালিকানা স্থায়ীভাবে উৎসর্গ করাকে বুঝায়।
নামজারি – নামজারি বলতে মালিকানার পরিবর্তনের সাথে সাথে নামের পরিবর্তনকে বুঝায়। উদাহরন স্বরুপ মনেকরি জমির রেকর্ডীয় মালিক আবু তাহের, সে এক স্ত্রী, এক মেয়ে ও দুই ছেলে রেখে মৃত্যু বরন করেন। এখন তার মৃত্যুর পর তার স্ত্রী ছেলে ও মেয়েদের নামে রেকর্ড হালনাগাদ করাকেই নামজারি বলে।
পাওয়ার অবঅ্যাটর্নি – পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা আমমোক্তারনামা হলো কোন ব্যক্তিকে কোন কাজ করার ক্ষমতা প্রদান করা অর্থাৎ কোন ব্যক্তিকে অন্য কোন ব্যক্তির পক্ষে কোন কাজ সম্পাদন করে দেওয়ার জন্য লিখিতভাবে ক্ষমতা প্রদান করাই হলো পাওয়ার অব অ্যাটর্নি।
তাহমিদুর রহমান রিমুরা ল চেম্বার এর আইনিসেবার মাধ্যমে আপনি আগের মালিকের দলিলাদি, খতিয়ান যাচাই, নতুন দলিল তৈরিসহ রেজিস্ট্রেশন এবং পরবর্তীতে নামজারির সেবা গ্রহণ করে সম্পূর্ণ চিন্তামুক্ত থাকতে পারেন। আপনার যে কোন প্রয়োজনে আমাদের সাথে লাইভ চ্যাট বা ফোনে কথা বলতে পারেন।
প্রত্যেক ব্যক্তি, যার স্থাবর সম্পত্তির মালিকানার অধিকার রয়েছে এবং অধিকারের রেকর্ড বা অন্যান্য পাবলিক নথিতে লিপিবদ্ধ করা হয়েছে যেখানে মালিকানার রেকর্ড প্রবেশ করানো বা রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়েছে, তাকে স্থাবর সম্পত্তির আইনী মালিক হিসাবে বিবেচনা করা হয় এবং এই জাতীয় সম্পত্তি হস্তান্তর করার অধিকারী, হয় সম্পূর্ণ বা আংশিক। যে কোনো ব্যক্তি যদিও স্থাবর সম্পত্তির মালিক নন কিন্তু তার মালিক কর্তৃক তা হস্তান্তরের জন্য আইনত অনুমোদিত তিনিও এই ধরনের সম্পত্তি হস্তান্তর করতে সক্ষম। স্থাবর সম্পত্তির অধিকারী সম্পত্তির মালিকানা দাবি করতে পারে তবে শুধুমাত্র একটি স্থাবর সম্পত্তির দখলের অর্থ এই নয় যে ব্যক্তি সম্পত্তির প্রকৃত মালিক। স্থাবর সম্পত্তির শিরোনাম, যেমন আপনি প্রশংসা করবেন, হয় ক্রয়, দীর্ঘমেয়াদী ইজারা, উপহার বা উত্তরাধিকার ইত্যাদির মাধ্যমে অর্জিত হতে পারে। সম্পত্তিটি বিক্রি করতে পারে এমন প্রকৃত মালিককে নিশ্চিত করার জন্য, এটি বিশেষভাবে প্রয়োজন অধিকারের রেকর্ড বা অন্যান্য পাবলিক নথি পরীক্ষা করুন যেখানে মালিকানার রেকর্ড প্রবেশ করানো বা রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়।
ভূমি অফিস থেকে অধিকারের রেকর্ড নিশ্চিত করুনঃ
বাংলাদেশে ভূমি প্রশাসন ব্যবস্থা মালিকানার রেকর্ড এবং রাজস্বের রেকর্ড আলাদা করে। আমাদের ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর, ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে ভূমি রেকর্ড, জরিপ, প্রকাশনা এবং রেকর্ড রক্ষণাবেক্ষণের জন্য ভূমি রেকর্ড অফিস রয়েছে। বাংলাদেশেও ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে ভূমি রাজস্ব অফিস রয়েছে। প্রতিটি উপজেলায় (উপজেলা) ১১টি প্রশাসনিক কার্যালয় রয়েছে। বাংলাদেশে ৬৪টি জেলা রয়েছে কিন্তু তাদের মধ্যে মাত্র ৬১টিতে নিবন্ধন সুবিধা রয়েছে।
তিন পার্বত্য জেলায় নিবন্ধন কেন্দ্র নেই। ঢাকায়, জেলা ভূমি নিবন্ধন অফিসে আইন মন্ত্রণালয়ের অধীনে ১৩টি সাব-রেজিস্ট্রার অফিস রয়েছে।
বিয়া দলিল, খতিয়ান এবং বিক্রেতার অনুকূলে সম্পত্তির মিউটেশন চেক ও যাচাই করুনঃ
বর্তমান বিক্রেতা যদি ক্রয়ের মাধ্যমে জমি প্রাপ্ত করে থাকেন, তাহলে বর্তমান ক্রেতাকে প্রথমে মালিকানার চেইন নিশ্চিত করার জন্য এই ধরনের সমস্ত বিক্রয় দলিল (বিয়া দলিল) দেখতে হবে এবং এটি বাঞ্ছনীয় যে কমপক্ষে 25 বছরের মালিকানার চেইন স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা উচিত।
দ্বিতীয় ধাপ হল বিক্রেতার কাছ থেকে খাতাইন আকারে নথি চাওয়া। ক্রেতাকে বিক্রেতার দ্বারা সরবরাহকৃত খতিয়ান রেকর্ড (C.S., S.A. R.S., B.S./City Jarip) পরীক্ষা করা উচিত এবং সরবরাহ করা নথিগুলি বিক্রেতার পক্ষে মালিকানা (ক্রয় বা উত্তরাধিকারের মাধ্যমে) প্রতিষ্ঠিত করে কিনা তা আইনজীবীদের মাধ্যমে যাচাই করতে হবে। উল্লেখ্য যে বিক্রেতা কর্তৃক সরবরাহকৃত খসড়া/খোসরা খতিয়ান রেকর্ড যাচাই করার যোগ্য নয় এবং ক্রেতাকে অবশ্যই প্রত্যয়িত/মুদ্রিত খতিয়ানের কপি চাইতে হবে।
ক্রেতাকে ডেপুটি কালেক্টর অফিসে রেকর্ড সহ খতিয়ান যাচাই করতে হবে (সম্ভাব্য বিক্রেতাদের দ্বারা খতিয়ান তৈরির দীর্ঘ ঐতিহ্য রয়েছে)। সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির শেষ দুই খতিয়ানে সুনির্দিষ্ট গুরুত্ব দিতে হবে।
শারীরিক সমীক্ষা
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ, ক্রয়কারীকে জমির ভৌত জরিপ করা উচিত। এটি বর্তমান শর্তও প্রদান করবে এবং জমির দখল যাচাই করবে।
সম্পত্তির গ্রাউন্ড রেট প্রদানের যাচাইকরণ
ক্রেতাকে বিক্রেতাকে সম্ভাব্য জমির জন্য হালনাগাদ গ্রাউন্ড ভাড়া প্রদানের রেকর্ড জমা দিতে বলা উচিত। এখানে উল্লেখ্য যে গ্রাউন্ড রেট স্পষ্ট না হলে সাব-রেজিস্ট্রার অফিস বিক্রেতার পক্ষে সম্পত্তি নিবন্ধন করতে অস্বীকার করতে পারে।
একাধিক বিক্রেতা এবং অ্যাটর্নি
বিক্রেতার পূর্বসূরির নামে জমি লিপিবদ্ধ থাকলে, স্থানীয় সরকারের প্রতিনিধি কর্তৃক বিক্রেতাদের অনুকূলে ইস্যুকৃত ওয়ারিশান সার্টিফিকেট যাচাই করতে হবে।
এছাড়াও, যদি জমিটি উত্তরাধিকারীদের কেউ বিক্রি করে থাকে (সবাই নয়), পার্টিশনের নিবন্ধিত দলিল/বিয়া দলিল চেক করতে হবে।
জমিটি অনুমোদিত অ্যাটর্নি দ্বারা বিক্রি করা হলে, নিবন্ধিত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি প্রয়োজন৷
সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নন-কমব্রেন্স সার্টিফিকেট নিন
ক্রেতাকে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমির আইনি অবস্থা (বন্ধক বা ইজারা বা মালিকানা) পরীক্ষা করতে হবে। জানুয়ারী 2012 থেকে, সাব-রেজিস্ট্রি এবং ভূমি রাজস্ব অফিস উভয়ই নন-কমব্রেন্স সার্টিফিকেট প্রদান করে। কখনও কখনও জমি রিপোর্ট প্রয়োজন হয়.
একটি ভূমি প্রতিবেদন ভূমির বর্তমান অবস্থা এবং মালিকানা সম্পর্কে একটি ধারণা দেয় যার মধ্যে মালিকানার চেইন, ভূমি কর, জমির রেকর্ড, রেজিস্ট্রি স্ট্যাটাস ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে, যেখানে সম্পত্তি লেনদেনে একটি অ-দায়িত্ব শংসাপত্র ব্যবহার করা হয় এনটাইটেলমেন্টের প্রমাণ হিসাবে। সম্পত্তি
স্থানান্তরের দলিল প্রস্তুত করুন এবং স্ট্যাম্প ডিউটি প্রদান করুন
একজন আইনজীবী হস্তান্তর দলিল প্রস্তুত করতে পারেন, তবে এটি দলগুলি নিজেরাও প্রস্তুত করতে পারে। দলিলটি অবশ্যই স্ট্যাম্পড পেপারে প্রস্তুত করতে হবে যা এটি পেতে সম্পত্তির মূল্যের 3% খরচ করতে হবে। এটি স্ট্যাম্প ডিউটি প্রতিনিধিত্ব করে। এছাড়াও, বিক্রেতা এবং ক্রেতার মধ্যে সম্পাদিত যেকোন বাইনা দলিলকেও নিবন্ধিত করতে হবে।
একটি মনোনীত ব্যাঙ্কে মূলধন লাভ কর, নিবন্ধন ফি, ভ্যাট এবং অন্যান্য কর প্রদান করুন
নিবন্ধন ফি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের অনুকূলে ব্যাংকে প্রদেয় এবং নিবন্ধনের জন্য আবেদন করার মুহূর্তে রসিদ উপস্থাপন করতে হবে।
ক্রেতাকে স্থানীয় সরকার কর সংশ্লিষ্ট সিটি কর্পোরেশন বা পৌরসভা অফিসে দিতে হবে। উপরন্তু, একটি মূলধন লাভ কর (CGT) এবং 1.5% ভ্যাট (শুধুমাত্র বেসরকারি আবাসন এবং ফ্ল্যাট বিকাশকারী এবং বাণিজ্যিক ব্যবসার দ্বারা প্রদেয় পৌর কর্পোরেশন এলাকার জন্য প্রযোজ্য) এই পর্যায়ে দিতে হবে। কৃষির জন্য গ্রামীণ এলাকায় ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স প্রযোজ্য নয়।
For further information, visit the following links:
Media Details:
Company: Tahmidur Rahman Remura Law Firm
Contact Person: Tahmidur Rahman
Email Address: info@tahmidur.com
Website: https://tahmidurrahman.com/
Phone Number: +8801847220062 & +8801779127165
0 Comments